脱欧大局已定,英伦房产投资如何布局？

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脱欧大局已定,英伦房产投资如何布局？

From: UKPIWeekly 英国房产周刊 2019-12-14

要点：

过渡期楼市仍将处于价格低迷期，买家市场持续，难得的买入时机；
价格低迷期，不是万不得已，绝不要卖房子；
英镑汇率仍将在当前低位区间徘徊，海外买家汇率优势持续；
过渡期英国低利率仍将持续，贷款投资优势明显；
当前市场，部分楼盘仍将火爆，但也有部分项目无人问津，房产投资的区域和楼盘选择需谨慎；
伦敦市场部分区域增势明显，个别区域在短期内供过于求。
过渡期截止前，住宅建设明显放缓，楼市长期的供不应求局面仍将加剧；
英国政府将根据最终脱欧协议，在贸易、税收、移民签证等方面非常灵活地应对；
全面脱欧后，当前低迷期压抑的房价涨幅，将快速释放飙升。

3月19日，英国和欧盟就脱欧过渡条款达成协议，过渡期将于2020年12月结束，届时英国将全面脱离欧盟。

协议要点包括：

“脱欧”过渡期将从2019年3月底开始持续21个月至2020年12月结束，短于英国先前要求的两年；
过渡期内，英国将继续留在欧盟关税同盟与欧洲共同市场内；
英国需要接受欧盟法律的管辖，但不能参与欧盟内部决策；
英国可以与国际其他国家签署新自贸协定，但需待过渡期结束后方能生效；
关于爱尔兰边界问题，巴尼尔坦承双方尚未寻找到一份“完美方案”，但已在草案中就“担保方案”达成共识；
过渡期内迁居英国的欧盟公民待遇将与“脱欧”前到达英国的欧盟公民保持一致。

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图说：3月19日，比利时布鲁塞尔，英国脱欧大臣戴维斯和欧盟脱欧首席谈判代表巴尼尔举行会议。

利好消息一出，英镑应声上涨

此利好消息一出，市场对英国明年"硬脱欧"的担忧迅速缓解，英镑兑美元应声上涨多达1%，创2月16日来新高，并创1月24日来最大单日涨幅。

图说：英镑对人民币上涨，一度达到8.92。

在记者会上，欧盟代表巴尼耶表示：“英国脱欧过渡期时长有限，这是英国政府与欧盟的共同要求。这段“紧张又严苛”的过渡期将被用于决定英国与欧盟的未来关系。爱尔兰问题仍未解决，细节谈判将在未来几周展开。”

英国脱欧事务大臣戴维斯则称：英国希望尽快与欧盟就未来的贸易关系展开谈判，但直到英国真正离开欧盟，双方才能真正签署贸易协议。

过渡期，英伦房产投资如何应对布局?

从2016年脱欧公投至今，对伦敦乃至英国房产市场造成最大伤害不并非基本面上的一些变化，而是由脱欧产生的“不确定性”。

从本质来看，伦敦住宅市场长期供不应求，住房实际建造数量也远远落后于目标。尤其是当前的不确定性，造成伦敦新建住宅开工明显不足，新房供应严重匮乏的局面将持续加剧，根本谈不上供大于求的情况了。

1.当前价格低迷期，宜买不宜卖

在脱欧造成的紧张情绪下，英国本地的买卖双方均陷入观望，由此造成了过去2年伦敦房价涨幅明显下滑，个别区域豪宅价格下滑。尽管脱欧的打击是全英范围的，但伦敦地区受到的影响最大：2016年伦敦的房价年增幅为14%，2017年的房价涨幅下滑至3%左右，多家权威机构预测，2018-2020年间房价年涨幅将维持在4%以下。

英国楼市正式进入买方市场。(延伸阅读: 伦敦楼市正式进入买方市场/首次购房创10年最高)对于海外买家而言，由于英镑汇率处于历史低位，因此是难得的买入时机。

2.英伦楼市基本面无本质变化，中长期优势明显

尽管楼市在脱欧过渡期之前仍将低迷，但英国房地产长期的供不应求局面并不会因为欧盟公投产生巨大变化，因此可以预估，英国尤其是伦敦房地产的长期走势仍将是持续上行的。

原因至少有以下几个方面：

首先，受可建设土地、规划审批、建设成本、技工短缺等诸多因素严重制约，大伦敦市场的严重供不应求的基本面不会改变。

第二，伦敦本地居民购房的趋势，是涟漪式向外扩展，很多人在市中心买不起大房子，就向外搬，所以购买力是一直坚固的。

第三，伦敦的居民增长率，即使受脱欧有所放缓，但是作为经得起数百年历史考验的国际都会，是将保持增长趋势的。

最后，国际资本逢低抄底，对伦敦资产的追捧，也将刺激伦敦房价的上行。

目前，脱欧过渡期已经有了明确的时间表，这极大程度上淡化了市场中的不确定性。

(常住人口850万而且快速增长的伦敦地区每年新完工住宅不到两万，供应量严重短缺)

3.汇率优势依旧，但窗口期有限

然而从过去两年的实际汇率变化可以发现，一旦英国方面爆出脱欧利好消息，英镑必然会应声上涨，这种规律已经是得到印证的事实。

尽管过渡期确定的利好消息带来了英镑汇率的上涨，(英镑对人民币汇率上涨至8.91的阶段性高位)，但与脱欧前9.6的汇率相比，仍存在巨大的空间。对于中国投资者，自公投公布结果以来，由于英镑汇率大幅下跌，其以人民币计价的成本已经便宜了近10%。单单从汇率方面带来的折扣优势也是常规时段内无法具有的。

另一方面，既然已经抓住了汇率涨跌的特征，也就意味着从现在到2020年过渡期结束前市场仍存在变数，英镑汇率仍会保持相对低位。但一旦英国与欧盟间达成确定的协议，也就意味着8开头的英镑汇率将一去不复返。

因此目前的脱欧过渡期内，仍是国内投资者享受汇率优势的最佳时期。无论是立刻购房还是前期准备，都应抓住这个有限的时间段进行。

4.过渡期选择投资项目需格外谨慎

正如前文所述，英伦房产市场处在一个从"卖方市场"正式转变为"买方市场“，因此具备实力。那些因为不同原因不得不出售房产的卖家不得不将最初的要价折扣卖房，伦敦楼市转入买方市场。Hometrack的城市房价指数显示，目前伦敦的平均成交价比最初的挂牌要价低了4%，与2014年相比仅高了0.5%。在伦敦的个别区域，折扣力度高达10%。

据小编在伦敦一线的统计发现，市场上一些新建住宅的销售呈现两极分化的趋势，一些地段好有潜力的项目销售十分火爆，仅在预售阶段就能销售掉6成甚至更多的单元；然而，同一时间内部分区域的个别楼盘，销售也陷入困境，几乎无人问津。

因此，在伦敦选择投资房产时，对区域、楼盘项目的选择将更加有挑战。针对区域选择的部分问题，可以参考文章：英伦以房养学投资要诀,及选房黄金规则/潜力区域透析。

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伦敦潜力区域有哪些？

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上海：3月24-25日 14点开始

武汉：3月26-27日傍晚